विहित मुदतीमध्ये ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह ताबा न देणे, हि सेवेमधील त्रुटीच सबब ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळेपर्यंत बिल्डरनेच सर्व मेंटेनन्स खर्चाचा भार उचलावा". ऍड. रोहित एरंडे. ©

  'विहित मुदतीमध्ये ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह ताबा न देणे, हि सेवेमधील त्रुटीच सबब ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळेपर्यंत बिल्डरनेच सर्व मेंटेनन्स खर्चाचा भार उचलावा".

ऍड.  रोहित एरंडे. ©

"करारामध्ये दिलेल्या मुदतीमध्ये बांधकाम पूर्ण करून ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह  (भोगवटा प्रमाणपत्र) फ्लॅटचा ताबा देणे हे बिल्डरचे कायदेशीर कर्तव्य आहे आणि त्यात कसूर झाल्यास त्याला "डेफिशिअन्सी इन सर्व्हिस" असेच म्हणावे लागेल आणि त्याकरिता बिल्डरने फ्लॅट ग्राहकांना नुकसान भरपाई द्यावी " असा महत्वपूर्ण निकाल   राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने दिला आहे. 

ह्या केसची थोडक्यात हकीकत बघू या. करारापासून २२ महिने अधिक ६ महिने एवढ्या कालावधीमध्ये बांधकाम पूर्ण करून 'कायदेशीर' ताबा देण्याचे आश्वासन ह्या बेंगलुरू स्थित बिल्डरने दिलेले असते. कायदेशीर ताबा म्हणजे 'ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह  मिळालेला ताबा, केवळ  प्रत्यक्ष (फिजिकल) ताबा नव्हे. असो. तर सुमारे रु. १. ६५ कोटी इतकी फ्लॅटची रक्कम  अधिक रु. १० लाख आगाऊ मेंटेनन्स इ.  कारणांसाठी बिल्डरने स्वीकारून देखील वेळेत ताबा न दिल्यामुळे तसेच प्रोजेक्टची लिफ्ट,  ऍमिनिटीजसह  अनेक कामे अपूर्ण राहिल्यामुळे  तक्रारदारासह   इतर ११ ग्राहक मिळून नुकसानभरपाईसाठी सदरील  तक्रार बिल्डरविरुद्ध करतात. तर घरगुती दावे आणि नंतर कोविड मुळे प्रोजेक्ट पूर्ण होण्यास वेळ लागला आणि ह्याच कारणांनी २०१७ मध्ये ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळण्यासाठी अर्ज करूनही ते  मिळालेले  नाही, ज्याची पूर्ण कल्पना ग्राहकांना वेळोवेळी दिली आहे.  तसेच करारामधील अटींप्रमाणे प्रत्यक्ष (फिजिकल) ताबा मिळाल्यापासून फ्लॅटबाबतीतले मेंटेनन्स इ. सर्व खर्च फ्लॅट ग्राहकानेच द्यायचे आहेत. त्यामुळे प्रत्येक ग्राहकाने रु. ७५ प्रति चौरसफूट ह्या दराने मेंटेनन्स द्यावा आणि ग्राहकांकडूनच मेन्टेनन्सपोटी कोट्यावधी रुपयांची बाकी आहे आणि ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळालेले नसताना देखील केवळ ग्राहकांच्या दबावाखाली त्यांना फिजिकल ताबे द्यावे लागले, असे बिल्डचे म्हणणे असते. दुसरीकडे  प्रोजेक्ट मेंटेनन्स करण्यासाठी आणि बिल्डरने व्हीडीबी प्रॉपर्टी व्हेंचर प्रा.ली. (ह्या केसमधील जाब देणार क्र.३) ह्या  कंपनी स्थापन केलेली असते, ज्याकडे  सर्व फ्लॅट धारकांनी पैसे जमा करणे  अपेक्षित असते. 

सर्व बाजूंचा युक्तिवाद ऐकून आणि मा. सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्वीच्या विविध निकालांचा आधार घेऊन राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने बिल्डरला चांगलाच  दिला. आयोगाने नमूद केले कि २०१२ मध्ये करारनामा होऊन प्रत्यक्ष ताबा मिळायला २०१८ साल उजाडले आणि एवढे होवून सुद्धा आजपर्यंत ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट बिल्डर मिळवू शकला नाही.  त्याचप्रमाणे जो काही 'अवाजवी' उशीर झाला आहे, त्यासाठी कुठलीही संयुक्तिक कारणे बिल्डरने दिलेली नाहीत. "विहित मुदतीमध्ये बांधकाम पूर्ण न करून जागेचा ताबा न देणे हि सेवेमधील त्रुटीच असून त्यासाठी ग्राहकांना होणाऱ्या आर्थिक आणि मानसिक त्रासापोटी नुकसानभरपाई देण्यास  बिल्डर जबाबदार  आहे" ह्या  मा. सर्वोच्च न्यायालयाने 'विंग कमांडर अरीफुर रहमान खान विरुद्ध डीएलएफ सदर्न होम्स' ह्या याचिकेवर २०२० साली निकालाचा आधार आयोगाने घेतला. तसेच "असा उशीर म्हणजे निष्काळजीपणा गणला जाईल ज्यासाठी बिल्डरचा जबाबदार आहे" असा  राष्ट्रीय आयोगाच्याच 'अमिताव गुहा विरुद्ध एम्मार एमजीएफ लँड लि'. ह्या २०१९ सालच्या निकालाचा  आधार घेतला. 

बिल्डर असो वा ग्राहक , कसूर झाल्यास जास्तीत जास्त ९% दराने व्याजाची आकारणी :

खरेतर इंटरेस्ट ऍक्ट,१९७८ अन्वये करारामध्ये मान्य  केलेल्या व्याजदराचा  अपवाद वगळता इतरवेळी एखाद्या राष्ट्रीयकृत बँकेमध्ये ज्या चालू दराप्रमाणे जास्तीत जास्त दर मुदत ठेवींवर दिला जातो त्यादराने सरळ व्याज आकारता येते.    प्रस्तुत  केसमध्ये,   "ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळण्यासाठी झालेल्या उशिराबद्दल नुकसानभरपाई देण्याची जबाबदारी बिल्डरवर आहे. त्याचबरोबर जर का ग्राहकडून पैसे देण्यास इ. उशीर झाला तर बिल्डरला चक्रवाढ दराने व्याज मिळण्याचा अधिकार आणि बिल्डरकडून उशीर झाला तर मात्र अगदी नाममात्र नुकसान भरपाई अश्या परस्पर विरोधी तरतुदी करारामध्ये दिसून येतात . पूर्वी जरी द.सा.द.शे.  १०% सरळ व्याजाने पैसे ग्राहकाला देण्याचे आम्ही आदेश दिले असले तरी कोविड नंतरच्या अर्थव्यवस्थेचा  विचार करता द.सा.द.शे. ९% एवढ्या व्याजाने ग्राहकाला बिल्डरला दिलेले पैसे मिळण्याचा अधिकार राहील" असा निकाल  मा. सर्वोच्च न्यायालयाने 'इरिओ रिअलटेक प्रा. लि. विरुद्ध अभिषेक खन्ना ' दिला होता त्याचाच आधार घेत राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने ह्या केसमध्ये आत्तापर्यन्त  दिलेल्या रकमेवर ९% दराने बिल्डरला ग्राहकांना नुकसान भरपाई देण्यास सांगितले. त्याचप्रमाणे 'कमल किशोर विरुद्ध सुपरटेक लिमिटेड -२०१६' ह्या केसमध्ये देखील राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाने निकाल दिला होता कि "ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट शिवाय ताबा देणे ह्याला काहीच अर्थ नाही. सबब   'ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळेपर्यंत बिल्डरनेच सर्व मेंटेनन्स खर्चाचा भार उचलावा". त्याचाच आधार घेऊन  ह्या केसमध्ये देखील आयोगाने बिल्डरला ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट निकालपासून ६ आठवड्यांमध्ये  महिन्यांच्या आत आणावे. मात्र  त्यानंतर उशीर झाल्यास ग्राहकांना त्यांनी दिलेल्या रकमेवर १२% दराने व्याज द्यावे. तसेच ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळेपर्यंत ग्राहकांकडून मेंटेनन्स चार्जेस घेऊ नयेत आणि आजपर्यंत जी आगाऊ रक्कम मेंटेनन्स पोटी घेतली आहे, ती पुढच्या मेन्टेनन्ससाठी जमा करावी' असा आदेश दिला. 

ग्राहक आणि बिल्डर ह्या दोघांसाठी हा अतिशय महत्वाचा निकाल आहे. विशेषतः बिल्डरांनी  ह्या महत्वपूर्ण निकालांची आणि कोर्टाच्या बदललेल्या दृष्टीकोनाची नोंद घ्यावी. सर्वात महत्वाचे म्हणजे वरील निकाल आपल्याला लागू आहे कि नाही हे पाहण्यासाठी प्रत्येक केसच्या फॅक्टस विचारात घेणे गरजेचे आहे. 

(केस संदर्भ :   'मधुसूदन रेड्डी व इतर  विरुद्ध . व्हीडीबी व्हाईटफील्ड डेव्हलपमेंट  प्रा.लि'. (तक्रार अर्ज क्र. ७६३/२०२०) खंडपीठ : डॉ. एस.एम. कंटीकर आणि  श्री. बिनोय कुमार )

ऍड. रोहित एरंडे