"घर घेण्याआधी काय काळजी घ्याल ?" ऍड. रोहित एरंडे. ©

"घर घेण्याआधी काय काळजी घ्याल ?"

ऍड. रोहित एरंडे.©

घर पहावे बांधून आणि लग्न पहावे करून  आपल्याकडे  म्हण आहे. थोडक्यात ह्या दोन्ही महत्वाच्या गोष्टी करण्यापूर्वी घेणे अत्यंत महत्वाचे  अन्यथा  तुम्हालाच.

स्वतःचे घर असावे अशी बहुतेक सगळ्यांची महत्वाकांक्षा आयुष्यात असते आणि ह्या साठी प्रत्येक जण आपापल्या परीने प्रयत्न करत असतो. सध्याच्या काळात वाढती लोकसंख्या आणि उपलब्ध जागा ह्यांचे प्रमाण व्यस्त झाले आहे. त्याचबरोबर "मायक्रो" कुटुंब पद्धतीमुळे एका कुटुंबाची छोटी छोटी कुटुंबे होत आहेत आणि त्यामुळेही जागेच्या मागणीत आणि पर्यायाने किंमतीत वाढ झाली आहे. ह्या परिस्थितीत   आपल्या कष्टाचा पैसा - आयुष्यभराची पूंजी  गुंतवून  स्वतःच्या घराचे स्वप्न पूर्ण  हे निर्धोक पणे  पूर्ण व्हावे आणि आपली फसवणूक होऊ नये ह्या साठी प्रत्येकाने काळजी घेणे गरजेचे आहे. हा विषय खूप मोठा आणि महत्वाचा असल्यामुळे त्यावर विस्तृतपणे आणि सविस्तर लिहिणे गरजेचे आहे. परंतु या "जागेचे" बंधन असल्यामुळे नवीन घर घेण्या  बाबतीत थोडक्यात पण महत्वाची माहिती देण्याचा प्रयत्न ह्या लेखा द्वारे केला आहे. 

1. आपली गरज काय आहे हे ओळखा :

सर्व प्रथम प्रत्येकाने घर-जागा घेण्याआधी आपली गरज-कुवत काय आहे हे ओळखावे आणि गरज-जागेचे भाव ह्यातील सुवर्ण मध्य काढावा. एका मित्राने घर घेतले म्हणून त्याच  ठिकाणी घर घेणे तुमच्या दृष्टीने सोयीचे असेलच असे नाही. कुठल्या भागा  मध्ये घर-जागा घ्यायची आहे , तिथे भविष्यात किती डेव्हलपमेंट होण्याची शक्यता आहे , त्या जागे पासून घर, शाळा, कॉलेज, हॉस्पिटल, रेल्वे स्टेशन, तुमच्या नोकरी-धंद्याचे ठिकाण  इ . सोयी- सुविधा किती अंतरावर आहेत आणि सर्वात महत्वाचे म्हणजे आपली आर्थिक कुवत किती आहे ह्याचा विचार करावा आणि ह्या सर्व परिस्थतीनुसार आपली गरज कुठे पूर्ण होण्याची शक्यता आहे, ह्याचा विचार करून घर निश्चित करावे.  . त्याचबरोबर संबंधित बिल्डरची बाजारातली पत , त्याचे नाव , कामाचा दर्जा ह्या बाबतीत देखील विचारपूस  करणे गरजेचे असते. एकदा का हे निश्चित केले कि मग इतर कायदेशीर बाबींकडे लक्ष देणे गरजेचे असते. सध्या स्वतःचे मालकीचे घर घेण्यापेक्षा भाडयाच्या घरात राहण्याचीही पद्धत रूढ होत आहे. कर्जाचे मोठाले हप्ते आयुष्याभर भरण्यापेक्षा भाडयाने राहिलेले काय वाईट, अशी तरुण लोकांमध्ये भावना वाढल्याचे दिसून येते. हे चूक का बरोबर हे प्रत्येकाने ठरवावे. 

2.  जमिनीची मालकी:

ज्या जागेवर नियोजित बांधकाम होणार आहे ती जागा कोणाच्या मालकीची आहे ह्याची नीट चौकशी करणे गरजेचे असते. थोडक्यात सदरची जागा हि बांधकाम विकसनासाठी देण्याचा अधिकार जमीन मालकाला आहे कि नाही हे बघणे  गरजचे असते. ह्या साठी वकिलांचे टायटल सर्टिफिकेट , जमीन मालक आणि बिल्डर ह्यांच्यामधील करार, डेव्हलपमेंट ऍग्रीमेंट , कुलमुखत्यार पत्र इ .  बघणे गरजेचे होईल आणि त्यामुळे बिल्डर च्या हक्क आणि कर्तव्यांबद्दल माहिती मिळेल. आता रेरा कायद्यामुळे हि सर्व माहिती बिल्डरला वेबसाईट वर प्रसिद्ध करणे क्रमप्राप्त आहे. 

3. विविध परवाने :

कुठलीही बांधकामाला वेग-वेगळे परवाने म्हणजेच "No  Objection Certificates " मिळणे गरजेचे असते आणि प्रत्येक जागेच्या स्वरुपानुसार ह्या मध्ये  कमी-अधिक प्रमाणात वाढ होते.  उदा.  काहीवेळेला नियोजित बिल्डिंग ही जर हायवे लागत असेल तर भविष्यातील रस्ता रुंदीकरण इ . लक्षात घेऊन  सार्वजनिक बांधकाम खात्याकडून एन ओ सी घ्यावी लागते. त्याच बरोबर नगर योजना कायदा, झोपडपट्टी पुनर्विकास कायदा इ. कायद्यांतर्गत सुद्धा परवानग्या लागू शकतात. तसेच हाय-टेन्शन विजेची वायर जागेवरून जात नाही ना, हे देखील बघणे गरजेचे आहे.   काही वेळा जर का नियोजित इमारत  रेल्वे मार्ग जवळ असेल किंवा विमानतळाजवळ  असेल, तर  संबंधित विभागांकडून परवानगी मिळाल्याशिवाय बांधकाम करता येत नाही.  सध्याच्या काळात "पर्यावरण विभागाचे" ना हरकत प्रमाणपत्र  देखील मिळणे  गरजेचे झालेले आहे . जर का जागा उपनगरांमध्ये असेल आणि बहुतांश जमीन शेत जमीन असेल तर  ज्या जागेवर बांधकाम होणार असेल  ती जागा "बिनशेती" आहे ना ह्याचे प्रमाणपत्र मागून घ्यावे.प्रत्येक बिल्डिंग नुसार ह्या प्रमाणपत्रांमध्ये   बदल होऊ शकतात. सगळ्यात महत्वाचे म्हणजे जर ह्या गरजेच्या परवानग्या घेतलेल्या नसतील तर संबंधित बांधकाम अनधिकृत ठरू शकते आणि आपले कष्टाचे पैसे वाया जाऊ शकतात . "आधी  करार करू, नंतर परवानग्या मिळतीलच" अश्या भूलथापांवर  विश्वास ठेवू नका. अनधिकृत बांधकामासंदर्भात कोर्टाने खूप कठोर निर्णय वेळोवेळी दिलेले आहेत. 

4. मान्यताप्राप्त बांधकाम नकाशा  :

तुम्ही नवीन घर घ्या  किंवा 'सेकंड सेल' चे, त्याचा आराखडा म्हणजेच प्लॅन हा नगरपालिका / महानगरपालिका ह्यांसारख्या संस्थांनी मंजूर केला आहे की नाही हे बघणे गरजेचे ठरते.  ह्या प्लॅनबरहुकूम  जागा बांधली आहे  आहे कि नाही, जागेचे क्षेत्रफळ बरोबर आहे कि नाही हे तुम्हाला समजेल. अश्या मंजूर प्लॅन मध्ये प्रमाणेच  जागा  असेल तरच ती विकत घेण्याचा विचार करावा. काहीवेळेला असेही अनुभवास आले आहे कि जागा स्वस्तात मिळती आहे म्हणून मान्यताप्राप्त प्लॅन नसतानाही  लोक जागा घेतात आणि भविष्यात अनधिकृत मजल्यांना परवानगी मिळेलच अश्या खोट्या आश्वासनांवर अवलंबून राहून स्वतःची फसवणूक करून घेतात आणि मग परत कोर्टात वेळ जातो म्हणून ओरडत बसतात... 

जागा वास्तुशास्त्राप्रमाणे आहे कि नाही, हे बघणे ज्याचे त्याने ठरवावे.  मात्र जागेच्या   कायदेशीर बाजू नीट  तपासणे गरजेचे आहे ह्याला काहीहि पर्याय नाही , हे काही व्यावसायिक अनुभवावरून येथे सांगू इच्छितो !!

5. करारनामा :

वरील गोष्टी योग्य   असल्याची खात्री पटल्यावर पुढची महत्वाची पायरी म्हणजे जागेचा करारनामा.  करारनामा हा तुमच्या मालकी हक्काचा पाया  असतो आणि सबब त्यातल्या अति-शर्ती ह्या नेट सजून घेऊन सह्या करणे गरजेचे असते. ह्या करारनाम्यामध्ये जागेचे वर्णन, एकूण ठरलेली जागेची किंमत, ती देण्याचा कालावधी, त्यात उशीर झाल्यास होणार दंड , बिल्डर कुठल्या सुख-सोयी, सुविधा  देणार आहे ह्यांचे नीट वर्णन, जागेचा ताबा किती दिवसात मिळणार आहे ,  ताब्याला उशीर झाल्यास बिल्डर ची जबाबदारी, सरते शेवटी सोसायटी होणार का अपार्टमेंट इ .  बाबत अटी   आणि शर्ती लिहिलेल्या असतात.  कायद्याप्रमाणे जागेमध्ये मालकी हक्क प्रस्थापित होण्यासाठी नोंदणीकृत करार असणे गरजेचे असते आणि   त्या करावावर योग्य ती स्टॅम्प ड्युटी, नोंदणी शुल्क  भरण्याची   जबाबदारी हि जागा विकत घेणाऱ्यांवरच  असते. करारानाम्याला  नाव काय  दिले आहे ह्या पेक्षा त्यातील अटी शर्तींवरच  त्याचे स्वरूप ठरते, हे कायम लक्षात ठेवावे . सबब "विसार  पावती", "समजुतीचा करारनामा" अश्या प्रकारच्या अनोंदणीकृत आणि मोघम अटी -शर्ती असलेल्या करारांनी जागेत कुठलाही हक्क प्राप्त होत नाही. 

महाराष्ट ओनरशिप फ्लॅट्स ऍक्ट आणि आता नवीन आलेला "रेरा" कायद्यामध्ये बिल्डर आणि ग्राहक ह्यांच्या हक्क आणि कर्तव्याचा  विस्तृत उहापोह   केलेला आहे, त्याची माहिती घ्यावी . सरतेशेवटी नमूद  करावेसे  वाटते कि ह्या सर्व गोष्टी करण्यासाठी तज्ज्ञ वकिलांचा सल्ला घेणे हे कधीही फायदेशीर असते.वकीलांची फी वाचावी म्हणून इंटरनेट वरच्या अर्धवट माहितीच्या आधारे किंवा इतरांचे करारनामे वाचून स्वतःहून काहीतरी करायला  गेल्यास नंतर कोर्ट कचेरीसाठी  जास्त खर्च येतो आणि भरपूर मनस्ताप होऊ शकतो , हे लक्षात  ठेवावे. 

धन्यवाद... काळजी घ्या.. God is Great 🙏🙏

ऍड. रोहित एरंडे.©

पुणे.