साठे खत आणि खरेदी खत : फरक.- लक्षात ठेवण्यासारखे ऍड. रोहित एरंडे

साठे खत आणि खरेदी खत : फरक लक्षात ठेवण्यासारखे .

ऍड. रोहित एरंडे ©

आपल्याकडे एखाद्या मिळकतीमध्ये मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो.  हे  दस्त कायद्याने नोंदविणे गरजेचे आहे आणि त्यावर योग्य ते मुद्रांक शुल्क म्हणजेच स्टॅम्प ड्युटी आणि नोंदणी शुल्क भरणे गरजेचे असते.  त्याच बरोबर अजून  एक महत्वाची गोष्ट लक्षात ठेवावी  की  ७/१२ उतारा किंवा  प्रॉपर्टी कार्ड  ह्या सारख्या रेव्हेन्यू रेकॉर्डने जागेमध्ये  कोणाला मालकी हक्क मिळत नाही किंवा   कोणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेत नाहीत, तर  हे उतारे केवळ महसूल नोंदणी करणारे दस्तऐवज आहेत.

 ह्यामधील खरेदीखताबरोबरच ( सेल-  डीड ) अजून एका दस्ताबद्दल आपण बऱ्याच वेळा ऐकले असेल आणि तो दस्त म्हणजे "साठे खत ". साठे खताला 'साठे खत' का म्हणतात ह्या बद्दल काही माहिती आढळून आली नाही. साठे खताला इंग्रजी मध्ये "ऍग्रिमेंट फॉर  सेल" असे म्हणले जाते,  परंतु  दोन्ही करार सारखे वाटले तरी त्यामध्ये खूप फरक आहे.    कोर्टामध्ये मालमत्ते संबंधांमधील  बहुतांशी वाद हे ह्याच दस्तांभोवती फिरत असतात आणि हा विषय तसा  मोठा असल्यामुळे ह्या  दस्तांबद्दल आपण थोडक्यात माहिती करून घेऊ. 

ट्रान्स्फर ऑफ प्रॉपर्टी ऍक्ट च्या कलम ५४  अन्वये 'सेल' म्हणजे स्थावर  मिळकतीमधील मालकी हक्क  ठरलेल्या  मोबदल्याबदल्यात तबदील करणे होय. 

असे खरेदी खत झाल्यावर खरेदी घेणाऱ्याला जागेमध्ये मालकी हक्क मिळतो आणि असे खरेदीखत हे नोंदणीकृत असणे गरजेचे आहे . 

मात्र एखाद्या मिळकतीचे खरेदी खत करण्याआधी "साठे-खत" करण्याची पद्धत दिसून येते. मिळकतीचे साठेखत/करारनाम्यामुळे   मिळकतीमधील  मालकी हक्काचे हस्तांतरण होत  नाही.  कलम  ५४ मध्ये पुढे असेही नमूद केले आहे की “केवळ  असा  करार ( साठे खत ) झाला म्हणजे संबंधित मिळकतीवर (खरेदीदाराचा) कसलाही हक्क , बोजा किंवा हितसंबंध निर्माण होत नाही.” 

साठेखतात  मालमत्तेचे वर्णन, मिळकतीच्या मालकी हक्काचा इतिहास, मोबदला किती आणि कसा आणि किती कालावधीमध्ये देणार, जागेचा प्रत्यक्ष आणि खुला ताबा कधी देणार,  कागदपत्रांची पूर्तता, विविध प्रकारच्या परवानग्या लागणार असल्यास त्याची पूर्तता कोण आणि कधी करणार, आणि खरेदी खत किती मुदतीमध्ये करणार आणि ह्या अटी शर्तींचा भंग झाल्यास सेलर -पर्चेसर ह्यांचे अधिकार   अश्या महत्वाच्या    अटी, शर्ती यांचा स्पष्ट लेखी उल्लेख असतो. थोडक्यात 'साठे खत' म्हणजे  हा एखादी स्थावर  मिळकत भविष्यात, काही अटी शर्तींना अधीन राहून,  हस्तांतरित करण्याचे म्हणजेच खरेदीखत करून देण्याचे  वचन देणारा करार असतो. 

जागेचा ताबा :

साठे खताच्या वेळी जागेचा ताबा द्यायचा कि नाही हे प्रत्येक व्यवहारावर अवलंबून असते आणि असा ताबा मिळाला तरी मालकी हक्क साठे खताने मिळत नाही. परंतु कायद्याचे एक महत्वाचे तत्व आहे की "ताबा असणे म्हणजे १० पैकी ९ मार्क मिळण्यासारखे आहे". शेवटी   हक्का  इतकाच जागेचा ताबाही तितकाच महत्वाचा आहे, ताबाच नसेल तर कागदोपत्री मालकी हक्काचा काय उपयोग ? असो. मात्र या बाबतीत ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी मधील कलम ५३-अ ज्याला 'पार्ट परफॉर्मन्स' म्हणून ओळखले जाते, ते बघणे गरजेचे ठरेल.  या कलमाप्रमाणे जर  मिळकत खरेदी घेणाऱ्याने  साठे खतात नमूद केल्याप्रमाणे त्याच्यावर जबाबदारी असणाऱ्या अटी व शर्तींची पूर्तता केली असेल आणि त्याचबरोबर  अश्या  मिळकतीचा ताबाही घेतला असेल,  तर मिळकत विकणाऱ्याला  सदर मिळकतीचा खरेदीदाराला दिलेला ताबा परत मागता येणार नाही,  परंतु  करारनाम्यामधील अटी -शर्तींप्रमाणे  पुढील कारवाई करता येईल.    अर्थात ह्या परिस्थितीमध्ये  मालकी हक्क मूळ मालकाकडेच  राहतो. 

स्टॅम्प ड्युटी :

महाराष्ट्र स्टँम्प ऍक्ट प्रमाणे साठे खताच्या वेळीच आता पूर्ण स्टँम्प ड्युटी भरावी  लागते, नंतर खरेदीखताच्या वेळी परत स्टँम्प ड्युटी भरावी लागत नाही. परंतु पूर्ण स्टम्प ड्युटी भरली म्हणून साठे खताने मालकी हक्क मिळत नाही. साठे खत केलेच पाहिजे , असा काही नियम नाही हेही तितकेच खरे आहे. 

मागील लेखात आपण पाहिल्याप्रमाणे मा. सर्वोच्च न्यायालयाने  'सूरज लॅम्प इंडस्ट्री विरुद्ध हरियाणा राज्य'  ह्या याचिकेवर २००९ आणि २०११ मध्ये निकाल देऊन हे स्पष्ट केले की केवळ  पॉवर ऑफ ऍटर्नीच्या आधारावर किंवा साठे खताच्या आधारावर    जागा विकत घेणाऱ्याला जागेमध्ये मालकी हक्क मिळत नाही,  केवळ  योग्य स्टँम्प ड्युटी भरलेल्या नोंदणीकृत खरेदीखतानेच जागेमध्ये मालकी हक्क प्राप्त होतो.     

हे दोन्ही दस्त खूप महत्वाचे आहेत. व्यवहारामध्ये असेही दिसून येते की लोक अनोंदणीकृत साठे खत किंवा लोकांचा आवडीचा  म्हणता येईल असा "एम. ओ. यू" म्हणजेच 'समजुतीचा करारनामा'  करतात. दस्ताला काय नाव दिले आहे ह्याने नव्हे  तर त्यातील अटी -शर्तींप्रमाणेच दस्त कोणता आहे हे ठरते. कोर्टामध्ये देखील दस्ताच्या अटी -शर्ती ह्यांचे एकत्रितरित्या वाचन करून दस्त कोणता आहे हे ठरविले जाते. अश्या अनोंदणीकृत,  एम. ओ. यू. सारख्या दस्तांमुळे जागेमध्ये मालकी हक्क मिळत नाही.    सध्याच्या जागांच्या प्रचंड किंमती वाढल्या आहेत. त्यामुळे  आपला कष्टाचा पैसा गुंतवण्याआधी योग्य तो कायदेशीर सल्ला तज्ज्ञ व्यक्तींकडून घेणे इष्ट.  

धन्यवाद.. काळजी घ्या.. God is Great..🙏🙏

ऍड. रोहित एरंडे. ©