कन्व्हेयन्सची तरतूद सरकारने रद्द केलेली नाही - ऍड. रोहित एरंडे ©

 "सर्व रजिस्टर्ड सोसायटींसाठी खुश खबर , काल  मंत्रिमंडळात झालेल्या निर्णयानुसार  कन्व्हेयन्स डिड न करता आता आपण   जागेचे मालक होणार " अश्या आशयाचा  मेसेज बरेच दिवस व्हाट्सऍपवर फिरत आहे. कृपया ह्याबाबत मार्गदर्शन करावे.

 एक सभासद, पुणे 

एकीकडे सरकार डिम्ड  कन्व्हेयन्स लवकर व्हावा म्हणून उपाययोजना  करीत असल्याच्या बातम्या वर्तमानपत्रामध्ये येत आहेत तर दुसरीकडे  असे मेसेज  गेले अनेक दिवस   व्हाट्सऍपवर युनिव्हर्सिटीवर फिरत  आहेत . एकतर  कुठलाही कायदा बदलण्याची  विहित प्रक्रिया  असते आणि मंत्रिमंडळ बैठकीमध्ये कायदे  केले जात नाहीत  त्यामुळे कुठल्याही कथित मिटिंगचा , मंत्र्यांचा साधा उल्लेखही नसलेला सदरचा मेसेज एक  अफवा आहे. आधीच   कन्व्हेयन्स बद्दल लोकांच्या मनात गैरसमजुती भरलेल्या आढळून येतात.  कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल त्यामुळे  अशी तरतूद रद्द कशी होईल ?. भारतामध्ये 'ड्युअल ओनरशिप' हि पद्धत असल्यामुळे  जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते. आपल्याकडे सहसा  जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला लेखी करारनामा करणे क्रमप्राप्त असते. नंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेन्ट स्थापन करण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते.

सोसायटी आणि  कन्व्हेयन्स :

नुसती  सोसायटी रजिस्टर केली म्हणून सोसायटीला जागेमध्ये कुठलाही मालकी हक्क मिळत नाही. सोसायटीच्या नावाने जमीन आणि त्यावरील इमारतीचा मालकी हक्क तबदील म्हणजेच कन्व्हेयन्स करण्याची जबाबदारी प्रमोटर ह्या नात्याने बिल्डरवरती असते.   परंतु सोसायटीच्या बाबतीत बिल्डरने स्वतःहून असे अभिहस्तांतरण करून देण्यास टाळाटाळ केल्याच्या अनेक घटना समोर आल्यामुळे सरकारने मोफा कायद्याच्या कलम  ११ मध्ये  दुरुस्ती करून सोसायट्यांना जिल्हा उपनिबंधकाकडे  अर्ज करून  मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेअन्स) करून घेण्याची सुविधा उपलब्ध करून दिली आहे. सोप्या शब्दांत  बिल्डरने स्वतःहून करून दिला तर तो कन्व्हेअन्स आणि उपनिबंधकाकडे  अर्ज करून मिळणारा तो डीम्ड कन्व्हेअन्स, दोघांचाही उद्देश एकच.    आजही पुण्यासारख्या ठिकाणी अनेक सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही. 

अर्थात,  डीम्ड कन्व्हेअन्सचा हुकूम हा अंतिम आहे असे कलम -११ मध्ये नमूद केले नसल्यामुळे  त्यास  सक्षम दिवाणी कोर्टात किंवा आर्बिट्रेटरकडे देखील (विशिष्ट परिस्थितीमध्येच )आव्हान दिले जाऊ शकते असा काहीसा धक्कादायक निकाल, मुंबई उच्च न्यायालयाच्या द्विसदस्यीय  खंडपीठाने  'तिरुपती शॉपिंग सेन्टर प्रिमायसेस सोसायटी विरुद्ध शब्येशा कंस्ट्रक्शन कंपनी प्रा.लि. (२०२१(६) MHLJ ५५७)  या केस मध्ये  दिला आहे. हाही एक विरोधाभासच म्हणावा लागेल. 

अपार्टमेंट आणि कन्व्हेयन्स :

अपार्टमेंट स्थापन करण्यासाठी महाराष्ट्र अपार्टमेंट ओनरशिप कायदा, १९७०,  च्या  कलम -२ अन्वये नमूद केल्याप्रमाणे "डिड ऑफ डिक्लरेशन" ची नोंदणी करावी लागते. असे "डिड ऑफ डिक्लरेशन" म्हणजे अपार्टमेंट असोसिएशनची घटनाच म्हणता येईल ज्यामध्ये प्रॉपर्टीच्या मालकी हक्काचा गोषवारा , इमारती मधील फ्लॅट्सचे / युनिट्सचे क्षेत्रफळासहित वर्णन आणि त्यांना मिळणारा जमिनीमधील अविभक्त हिश्शयाची टक्केवारी , सामायिक / राखीव सोयी सुविधा सवलती ह्यांचे वर्णन असते आणि शेवटी अपार्टमेंटची नियमावली म्हणजेच bye laws देखील जोडलेले असतात.  प्रत्येक अपार्टमेंट ही ट्रान्सफेरबल-हेरिटेबल युनिट असते, म्हणजेच अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण मालकी हक्क असतो आणि असा मालकी हक्क / कन्व्हेयन्स हा "अपार्टमेंट डिड " द्वारेच प्राप्त होतो. अपार्टमेंटचा मालक हा अपार्टमेंट असोसिएशनचा नाम-मात्र सभासद असतो. अपार्टमेंट असोशिएशनच्या नावाने कन्व्हेयन्स होत नाही.  बिल्डरने अपार्टमेंट डिड करून न दिल्यास वरील मानीव हस्तांतरणाचा पर्याय उपलब्ध आहे. 

व्हाट्सऍपवर युनिव्हर्सिटीवर आपल्याला फुकट माहिती मिळत असते, पण ज्ञान मिळतेच असे नाही. त्यामुळे  व्हाट्सऍप मेसेजवर अंध-विश्वास ठेवण्याआधी "to  take it with a pinch of salt " हि इंग्रजी म्हण कायम लक्षत ठेवा. 

धन्यवाद,

ऍड. रोहित एरंडे ©