जागा नावावर करायचीय म्हणजे काय ? ऍड. रोहित एरंडे ©

जागा नावावर करायचीय म्हणजे काय  ?

"संध्या छाया भिववती हृदया " आयुष्याच्या या टप्प्यावर असलेली अनेक जोडपी आमच्याकडे येतात आणि बहुतांशी लोकांचा एकच प्रश्न असतो की "माझी/आमची जागा जोडीदाराच्या /मुलं-मुलीच्या नावावर करायची आहे" किंवा "जरा आमचा इंडेक्स-२ बदलून घ्यायचा आहे" . सध्या  रिडेव्हल्पमेंटचे वारे जोर वाहत आहे त्यामुळे "नवीन फ्लॅटवर मुला -मुलींचे नाव कसे लावता येईल" असेही प्रश्न विचारले जातात.   

  बहुसंख्य लोकांना असे वाटत असते की, तहसीलदार ऑफिस मध्ये  ७/१२ च्या उताऱ्याला किंवा   प्रॉपर्टी कार्डला नाव लावायचा अर्ज दिला किंवा लाईट बिल, प्रॉरती टॅक्स बिलावर नाव लावले की झाले.  कायदा मात्र वेगळा आहे आणि याची थोडक्यात माहिती घेऊ.

 

  मिळकतीमधील मालकी हक्क हा कुठल्याही २ किंवा अधिक  व्यक्तींच्या हयातीमध्ये  खरेदीखत, बक्षीसपत्र, हक्कसोड पत्र, वाटप-पत्र यांसारख्या नोंदणीकृत दस्तानेच तबदील केला जाऊ शकतो. 

इंडेक्स-२ म्हणजे काय ? 

रजिस्ट्रेशन कायदा १९०८ च्या कलम ५५ अन्वये विविध प्रकारचे इंडेक्स (सूची) तयार केले जातात.  त्यापैकी  इंडेक्स-२ म्हणजे  वरीलप्रमाणे  एखादा दस्त नोंदविला गेल्यावर  त्याचा गोषवारा किंवा  कायदेशीर  प्रमाणपत्रासारखी सूची  म्हणून   सब-रजिस्ट्रार ह्यांच्याकडून जारी केला जातो. इंडेक्स-२ हे एक महत्वाचे "पब्लिक रेकॉर्ड" असून  मालकी हक्काचा पुरावा म्हणून वापरला जातो.  मात्र असा     इंडेक्स-२ हा काही बाजारात विकत  मिळत नाही किंवा कुठल्याही कोर्टात किंवा दुसऱ्या सरकारी विभागामध्ये अर्ज करूनही  मिळत नाही किंवा आधीच इंडेक्स-२ मध्येच बदल करून नवीन व्यक्तीचे नावही दाखल करता येत नाही.  त्यासाठी आपल्या हयतीमध्येच वरील पैकी कुठलातरी दस्त नोंदविला जाणे  गरजेचे असते.  थोडक्यात   नोंदणीकृत दस्ताने इंडेक्स-२ चा जन्म होतो.   

 

ज्यांचे नाव जुन्या फ्लॅटवर असते त्यांचेच नाव  रिडेव्हलपमेंट नंतर मिळणाऱ्या नवीन  जागेवर येऊ शकते, त्यामुळे जर जोडीदाराचे  किंवा मुलामुलींचे नाव नवीन फ्लॅटवर यायला हवे असेल तर जुन्या फ्लॅटमधील हक्क बक्षीसपत्राने आधीच देऊन ठेवावा. बऱ्याचदा नवीन मोठा फ्लॅट घ्याचा असेल तर वयाचा विचार करता  मुलामुलींनाच कर्ज सहज मिळू शकते, म्हणूनही त्यांची नावे या  पद्धतीने आधीच घालून ठेवता येत येतील. 

सोसायटी सभासदत्व आणि मालकी हक्क यात फरक. 

बऱ्याच लोकांना शेअर सर्टिफिकिटवर नाव आले म्हणजे आपण मालक झालो असे वाटत असते. पण सोसायटी सभासदत्व आणि मालकी हक्क यात मूलभूत फरक आहे. मालकी हक्क   वर नमूद केलेल्या  कायदेशीर दस्ताऐवजांवर उदा. खरेदी खत, बक्षीस पत्र इ. यावर  आधारित असतात， तर सोसायटी सभासदत्व     हे सोसायटीच्या अंतर्गत कामकाजासाठी आणि देखभालीसाठी महत्वाचे असते。फ्लॅट मालकाचे नाव शेअर सर्टिफिकिटवर येऊ शकते, पण शेअर सर्टिफिकिटवर नाव असलेली व्यक्ती मालक असेलच असे नाही, उदा.   नॉमिनी किंवा सहयोगी सभासद.     तसेच  शेअर सर्टिफिकेटवर कुठेही 'मालक' हा शब्द लिहिलेला नसतो. 

 त्याचप्रकारे एखाद्या व्यक्तीच्या मृत्यूनंतर मिळकतीमधील मालकी हक्क हा मृत्यूपत्राने किंवा मृत्यूपत्र केले नसेल तर वारसा हक्काने  तबदील होऊ शकतो.  .  मृत्यूपत्राप्रमाणे मालकी हक्क हा मात्र मृत्यूपत्र करणारी व्यक्ती (टेस्टेटर) मयत झाल्यावरच   प्राप्त होतो आणि मृत्यूपत्र नोंदविणे अनिवार्य नसले तरी ते नोंदविणे श्रेयस्कर आणि असे मृत्युपत्र नोंदविल्यानंतर मृत्युपत्र करणारा मयत झाल्यावर मृत्यू दाखल दिल्यावर  त्याचा 'इंडेक्स-३' मिळतो. 

७/१२ किंवा  प्रॉपर्टी कार्ड उतारे, लाईट बिल, प्रॉपर्टी टॅक्स  हे मालकी हक्काचे पुरावे समजले जात नाहीत. 

या शीर्षकाने कदाचित अनेकांना धक्के बसेल., पण कायदा हा आपल्याला आवडतो तसा  असतोच असे नाही. तर गावचा नमुना ७, ७अ आणि १२ यांचा एकत्रितरित्या "७/१२" चा उतारा बनतो. गाव नमुना ७ हे हक्क अधिकार पत्रक आहे तर १२ हे पीक-पहाणी पत्रक आहे. तर ७ अ हा नमुना कुळ -वहिवाटीची माहिती देतो. तर शहरी भागांमध्ये बिगर शेत-जमिनीवरील मालमत्तेची नोंदणी ही  प्रॉपर्टी कार्डवर होते.  या दोन्ही उताऱ्यांवर  कुठेही "मालक" असा शब्द देखील लिहिलेला आढळून येणार नाही. हा कायदा भारतात सर्वत्र आहे आणि   मा. सर्वोच्च न्यायालायने तसेच मा. मुंबई उच्च न्यायालायने वेळोवेळी हे स्पष्ट केले आहे की या उताऱ्यांचे महसुली इ.  कामाकरिता अन्य उपयोग आहेतच, पण या उताऱ्यामधील नोंदी ह्या महसुली  म्हणजेच रेव्हेन्यू रेकॉर्ड मधील असल्यामुळे   या  नोंदींमुळे  कुणाचाही मालकी हक्क हिरावून घेतला जाऊ शकत नाही किंवा कोणालाही मालकी हक्क प्रदान  केला जात नाही.   तसेच टॅक्स पावती किंवा वीज-बिल ह्यांनी तर अजिबातच  मालकी हक्क ठरत नाही, यावरही कुठेही "मालक" असा शब्द नसतो. हे फार तर रहिवास दाखला म्हणून वापरले जाऊ शकतात.

वर नमूद केल्याप्रमाणे दस्त नोंदणी झाल्यानंतर मालकी हक्क तबदील झाल्याची  फक्त नोंद ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला होते, जे तुम्ही करू शकता.  पण  काही कारणास्तव ७/१२ किंवा प्रॉपर्टी कार्डला अशी  नोंद करावयाची राहिली म्हणून वर नमूद केल्याप्रमाणे चिंता करण्याचे काहीही कारण नाही.  कारण दस्त नोंदणी झाल्यावर मालकी हक्क तबदील झालेला असेलच,  त्याप्रमाणे नोंद होणे हा केवळ एक उपचार राहिलेला असतो. 

त्यामुळे प्रत्येकाने आपापल्या परिस्थिती प्रमाणे भावनांच्या अती आहारी न जाता ( "जेवायला ताट  दयावे, पण बसायला पाट  देऊ नये' ) मिळकतींबाबत निर्णय  घेणे श्रेयस्कर ! 

ऍड. रोहित एरंडे ©