भविष्यातील पुनर्विकासाचा लाभ गृहीत धरून मुद्रांक शुल्क वाढवता येणार नाही मुंबई उच्च न्यायालय : ॲड..रोहित एरंडे ©

 भविष्यातील पुनर्विकासाचा लाभ गृहीत धरून मुद्रांक शुल्क वाढवता येणार नाही : 

मुंबई उच्च न्यायालयाचा महत्त्वपूर्ण निर्णय

ॲड.रोहित एरंडे ©

सध्या पुनर्विकासाचे वारे बहुतेक सगळीकडे जोरात वाहत आहेत. पुनवर्विकास करारनामा -डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट हा एक महत्वाचा दस्त असतो आणि त्यातील अटी -शर्ती डोळ्यात तेल घालून तपासाव्या लागतात आणि असा करारनामा संतुलित असेल तर पुढे अडचणी येत नाहीत.   कोणत्याही  करारनाम्याला मुद्रांक शुल्क (स्टँम्प ड्युटी) किती भरायचे यासाठी  महाराष्ट्र मुद्रांक कायद्यामध्ये विविध तरतुदी आहेत आणि विशेषतः पुनवर्विकास करारनाम्यासारख्या करारांवर    योग्य मुद्रांक शुल्क  किती असावे, हे निश्चित करण्याचा (adjudication) अधिकार मुद्रांक जिल्हाधिकार्‍यांना देण्यात आला आहे आणि हा खर्च बऱ्यापैकी असतो.  असे निश्चितीकरण करताना मुद्रांक  अधिकारी करारनामा करतानाचे    रेडी रेकनर दर, पुनर्विकासाचा मोबदला, सभासदांना मिळणारे इतर आर्थिक फायदे, इ. गोष्टींचा विचार करतो.   मात्र  व्यवहाराच्या दिवशी अस्तित्वात नसलेले , पण भविष्यात कदाचित  मिळू शकणारे FSI, TDR अथवा पुनर्विकासाचे फायदे यांचाही विचार मुद्रांक शुल्क ठरविताना विचारात घेता येईल का असा प्रश्न मुंबई उच्च न्यायालयापुढे नुकताच उपस्थित झाला आणि या प्रश्नाचे नकारार्थी उत्तर देताना न्यायालयाने समस्त बिल्डर मंडळींना आणि पर्यायाने पुनवर्विकास सभासदांना दिलासा दिला आहे. . 

या  केसची थोडक्यात माहिती बघू. या प्रकरणातील मालमत्ता 9 मे 2007 रोजी   याचिकाकर्त्यांनी खरेदी केली होती. मालमत्तेचे मूळ मूल्यांकन सुमारे ₹१२ कोटी करण्यात आले आणि त्यावर ₹६० लाख मुद्रांक शुल्क भरले गेले. मात्र, त्यानंतरच्या मूल्यांकन अहवालांमध्ये मालमत्तेचे मूल्य सुमारे ₹५२.६१  कोटी निश्चित करण्यात आले आणि त्यानुसार तब्ब्ल  ₹२,०३,०७,७५०/-   इतक्या कथित तुटीच्या मुद्रांक शुल्काची मागणी करण्यात आली.

 

दोन्ही बाजूंचा युक्तीवाद ऐकून आणि सर्वोच्च न्यायालयांच्या आधीच्या निकालांचा आधार घेऊन  न्या. अमित बोरकर यांनी स्पष्ट केले की मुद्रांक शुल्कासाठी बाजारमूल्य ठरवताना मालमत्तेची व्यवहाराच्या संबंधित तारखेला असलेली वास्तविक परिस्थितीच  विचारात घेतली पाहिजे. न्यायालयाने नमूद केले की  भविष्यातील विकासाची शक्यता काही प्रमाणात बाजारमूल्यावर परिणाम करू शकते; मात्र ती शक्यता म्हणजे त्या तारखेला उपलब्ध असलेला निश्चित आर्थिक लाभ नव्हे. भविष्यातील लाभ मिळवण्यासाठी लागणारा खर्च, विलंब, पुनर्वसनाची जबाबदारी, न्यायालयीन वाद, अडथळे आणि इतर अनिश्चितता यांचाही विचार करणे आवश्यक आहे.

या मालमत्तेवर अनेक न्यायालयीन वाद, अतिक्रमणे, दावे आणि विकासावरील निर्बंध होते. खरेदीदाराने मालमत्ता “जशी आहे तशी - on as is  where  is ” या तत्त्वावर आणि चालू असलेले वाद व भारांची पूर्ण माहिती असताना स्वीकारली होती. त्यामुळे एखाद्या मोकळ्या, निर्विवाद आणि तत्काळ विकसित करता येणाऱ्या जमिनीप्रमाणे तिचे मूल्यांकन करता येणार नाही, असे न्यायालयाने नमूद केले.

न्यायालयाने मुंबई उच्च न्यायालयाच्याच १९९४ सालच्या विमल अगरवाल या निकालातील  “plus factors” आणि “minus factors” या तत्त्वाचा आधार घेतला. बाजारमूल्य निश्चित करताना मालमत्तेचे फायदे आणि तोटे दोन्हींचा योग्य समायोजनासह विचार करणे आवश्यक आहे आणि मूल्यांकन हे अंदाज, अनुमान किंवा केवळ तर्कावर आधारित असू शकत नाही, असेही पुढे नमूद केले..

तसेच, केवळ एखादा अहवाल तज्ज्ञ अधिकाऱ्याने तयार केला आहे म्हणून त्यातील निष्कर्ष आपोआप स्वीकारता येणार नाहीत. संबंधित प्राधिकरणाने त्या अहवालातील गणना, उपलब्ध पुरावे आणि मालमत्तेची वास्तविक परिस्थिती स्वतंत्रपणे तपासणे आवश्यक आहे असेही पुढे न्यायालयाने नमूद केले आणि वाढीव मुद्रांक  शुल्काची मागणी रद्द केली. 

मुद्रांक शुल्कासाठी मालमत्तेची किंमत ठरवताना “भविष्यात काय होऊ शकते” यापेक्षा “व्यवहाराच्या दिवशी प्रत्यक्षात काय अस्तित्वात होते” याला प्राधान्य दिले पाहिजे असे या निर्णयाचे सार म्हणता येईल. पुनवर्विकासामध्ये   बँक गॅरेंटी हा वादाचा मुद्दा असतो, सोसायटीला ती हवीच असते तर बहुतांश बिल्डर हल्ली ती  द्यायला   तयार नसतात कारण त्यांच्या मते मुद्रांक शुल्क, महानगरपालिकेचा प्लॅन मंजूर  करण्याचा खर्च,    टीडीआर इ. खर्चच काही कोटींच्या घरात जातो आणि एवढे कोट्यवधी  रुपये खर्च केल्यावर  बँक गॅरेंटी देणे परवडत नाही. अर्थात प्रत्येक स्कीम वेगळी असते आणि काहीतरी माध्यम मार्ग काढावाच लागतो , अन्यथा कामच होणार नाही. मात्र अशा वेळी या निर्णयाचा फायदा होऊ शकतो. 

(संर्दभ : ट्रान्सकॉन शेठ क्रिएटर्स  प्रा.लि. विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार,   Writ Petition No.10725 of 2015  31 ऑगस्ट 2026 )