"वेध कायद्याचा" -"LAW FOR ALL"

अपार्टमेंट आणि सोसायटी - यांच्यामधील फरक काय ? ऍड . रोहित एरंडे ©  बऱ्याचदा लोकं आपण राहत असलेल्या बिल्डिंगला ' आमची सोसायटी ' असा उल्लेख करतात. परंतु   कायद्याने ती सोसायटी आहे का   अपार्टमेंट हे जाणून घेणे खूप महत्वाचे आहे कारण दोघांना लागू होणारे कायदे खूप महत्वाचे आहेत. ह्याची थोडक्यात माहिती आपण करून घेवू. १.  कन्व्हेयन्स (मालकी हक्क)म्हणजे काय ?  आजही पुण्यासारख्या ठिकाणी बहुतांश सोसायट्यांचा कन्व्हेयन्स झालेला दिसून येत नाही. कन्व्हेयन्सचा अर्थ एखाद्या जागेमधील मालकी हक्क दुसऱ्याच्या नावे तबदील करणे, थोडक्यात खरेदी खत असे म्हणता येईल. भारतामध्ये 'ड्युअल ओनरशिप' हि पद्धत आहे, म्हणजेच जमिनीचा मालकी हक्क एकाकडे आणि त्यावरील इमारतीची मालकी दुसऱ्याकडे असू असते, तर बहुतांश पाश्चात्य देशांमध्ये ज्याच्या मालकीची जमीन तोच त्यावरील इमारतीचा देखील मालक होतो. तर, आपल्याकडे सहसा अशी पद्धत असते, कि जमीन मालक बिल्डर बरोबर डेव्हलपमेंट ऍग्रिमेंट करतो ज्यायोगे बिल्डर बिल्डिंग बांधतो. त्याच दरम्यान कायद्याप्रमाणे युनिट / फ्लॅट विकत घेणाऱ्यांबरोबर बिल्डरला ...

धर्म आणि जात -  न्यायालयीन निकालांच्या केंद्रस्थानी महिलाच..   धर्म बदलला तरी जात बदलत नाही..   ऍड. रोहित एरंडे © एकीकडे सक्तीच्या धर्मांतराविरोधी कायदे येत आहेत आणि दुसरीकडे जात -धर्म ह्यांच्यापायी  कोणावर अन्याय होऊ नये असे सगळे म्हणत आहेत. तर जातीवर आधारित आरक्षणाच्या मागणी भोवती देशाचे राजकारण फिरत आहे. परंतु ह्या बाबतीत    न्यायालयीन निकाल बघितल्यास ते वेगळेच चित्र निर्माण करीत आहेत. ह्या सर्व निकालांचा अभ्यास केल्यास त्याच्या केंद्र स्थानी महिलाच आहेत असेही दिसून येईल. नुकतेच असे दोन निकाल आले. एक मा. चेन्नई उच्च न्यायालयाचा आणि दुसरा आहे मुंबई उच्च न्यायालयाचा. ह्या निकालांच्या  निमित्ताने ह्या विषयाचा थोडक्यात आढावा घेऊ. एखाद्या व्यक्तीने धर्मांतर केले तरी त्याची जात देखील बदलते असा प्रश्न  मा. चेन्नई उच्च न्यायालयापुढे उपस्थित झाला. इलेक्ट्रिकल  इंजिनिअर असलेल्या  याचिकाकर्ता एस. पॉल राज, ह्या जन्माने  आदी-द्रविडर ह्या अनुसुचित जाती मधील व्यक्तीने अमृता नामक हिंदू अनुसूचित जातीच्या महिलेशी लग्न केले. लग्नानंतर पॉल...

  वडिलोपार्जित मिळकत आणि  मुलींचा  समान  हक्क  ऍड.  रोहित एरंडे © हिंदू वारसा कायद्याइतकी गोंधळाची स्थिती इतर कुठल्याही कायद्याबाबत आजपर्यंत निर्माण झाली नसेल. "कायद्यापुढे सर्व समान" ह्या मूलभूत तत्वाला अनुसरून केंद्र सरकारने हिंदू वारसा कायदा १९५६ मध्ये २००५ साली विविध दुरुस्त्या केल्या आणि वडिलोपार्जित मिळकतींमध्ये मुलांना आणि मुलींना समान हक्क मिळण्यासाठी कलम ६ मध्ये महत्वाचे फेरबदल केले आणि ही दुरुस्ती अंमलात येण्यासाठी ०९/०९/२००५ (ऑन अँड फ्रॉम|) हि तारीख मुक्रर केली गेली. तसेच दुरुस्त कलम ६(५) प्रमाणे २०/१२/२००४ पूर्वी जर एखादी मिळकत खरेदी, गहाण,बक्षिसपत्र, हक्कसोड पत्र , मृत्यूपत्र इ. दस्तांनी कायदेशीरपणे किंवा रजिस्टर्ड वाटपपत्राने किंवा कोर्टाच्या हुकूमनाम्याने तबदील झाली असेल, तर अश्या मिळकतींमध्ये मुलींना सामान हक्क मिळणार नाही असे हि नमूद केले. . मात्र ह्या दुरुस्तीचा अंमल हा पूर्वलक्षी प्रभावाने (रिट्रोस्पेक्टिव्ह ) करायचा का ०९/०९/२००५ पासून म्हणजेच प्रोस्पेक्टिव्ह समजायचा यावरून बराच गोंधळ उडाला, त्यातच विविध उच्च न्यायालयांचेही काय पण म...

 अपार्टमेंट- सोसायटी आणि मेन्टेनन्सच्या तरतुदी विभिन्नच. आता वेळ आहे कायदा बदलण्याची ऍड. रोहित एरंडे © *काही गोष्टी ह्या निसर्गनिर्मितच भिन्न असतात तर काही कायदेशीर तरतुदींमुळे*.  *सोसायटी आणि अपार्टमेंट ह्या कायद्याने निर्माण झालेल्या अश्याच दोन भिन्न गोष्टी आहेत हे कायम लक्षात ठेवावे. ह्याचे कारण मागील आठवड्यामध्ये पुण्यामधील एका प्रख्यात अपार्टमेंटमधील मेंटेनन्स (सेवा शुल्क) बद्दल मा. को ऑप. कोर्टाने दिलेल्या निकालामुळे बऱ्याच उलट सुलट चर्चा सुरु झाल्या.*  खरे तर अपार्टमेंट बाबत हा कायदा १९७० पासून तसाच आहे आणि त्यामुळे कोर्टाने त्याप्रमाणेच निकाल दिला आहे. प्रश्न आहे त्यात बदल करायचा की नाही. *अपार्टमेंट मध्ये मेंटेनन्स हा फ्लॅटच्या क्षेत्रफळाप्रमाणे आकारला जातो तर सोसायटीमध्ये तो क्षेत्रफळ काही असले तरी सर्वांना समान असतो*. बोली भाषेत लोकं जरी अपार्टमेंटमध्ये रहात असले तरी "आमच्या सोसायटीमध्ये" असा उल्लेख करतात. ह्यामध्ये त्यांची काही चूक नसली, तरी अपार्टमेंट आणि सोसायटी ह्यांना मालकी हक्क, मेंटेनन्स, ट्रान्सफर फीज, ना वापर शुल्क इ. बाबतीत लागू होणाऱ्या कायदेशीर तरतु...

लग्नाचे आमिष दाखवून परंतु परस्पर संमतीने ठेवलेल्या  शरीर-संबंधास  बलात्कार म्हणता येईल का ? ऍड. रोहित एरंडे.  © लग्नाचे आमिष दाखवून शरीर संबंध ठेवण्यास भाग पाडले आणि नंतर लग्नास नकार दिला म्हणून बलात्कार केला अश्या केसेस बऱ्याचवेळा वाचण्यात येतात आणि जेव्हा असे आरोप काही प्रसिध्द व्यक्तींवर होतात तेव्हा अश्या बातम्यांची "ब्रेकिंग न्यूज" होते. मात्र सध्याच्या "मुक्त वातावरणाच्या " काळात जेव्हा असे आरोप होतात तेव्हा २+२ =४ एवढे सोपे उत्तर नसते. ह्या संबंधातील मा. मुंबई उच्च न्यायालयाचे निकाल बघणे उचित ठरेल.  "सध्याच्या काळात लग्नाशिवाय मुलगा-मुलगी  एकत्र राहतात, त्यांचे प्रेम-प्रकरण असते, त्यांच्यात शरीर संबंध प्रस्थापित होतात आणि शेवटी त्यांचे हे नाते संपुष्टात येते, अशी उदाहरणे धक्कादायक असली तरी त्यात आश्चर्यकारक काही नाही"  ह्या शब्दात मुंबई उच्च न्यायालयाच्या तत्कालीन न्या. मृदुला भाटकर ह्यांनी   अटकपूर्व जामीन अर्ज मंजूर करताना   'अक्षय  विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार'  या केस मध्ये  २०१६ सालीच सध्याच्या परिस्थितीवर भाष्य के...

 एफ. डी' करताय, मग हे लक्षात ठेवा..   ऍड. रोहित एरंडे © कायद्याचा अभ्यास करताना काही न्यायनिर्णय अवचित मिळून जातात. अश्याच एका निर्णयाची थोडक्यात माहिती आपण घेऊ.   व्याज कमी झाले असले तरी गुंतवणुकीचा सुरक्षित मार्ग म्हणून आजही लोक मुदत ठेवींचा म्हणजेच फिक्स्ड डिपॉझिटचा (एफडी) पर्याय निवडतात. परंतु ह्या एफ.डी बद्दलची नियमावली माहिती असणे का गरजेचे आहे, हे आपल्याला ह्या निकालामुळे दिसून येईल. खात्यातील शिल्लक रक्कम मुदत ठेवीत गुंतवावी, असे केवळ एका पत्राद्वारे खातेदाराने बँकेस कळवूनही बँकेने त्याप्रमाणे कृती न केल्यास बँकेविरुद्ध नुकसानभरपाई मागता येईल काय? या प्रश्नाचे उत्तर नकारार्थी देताना, मुंबई उच्च न्यायालयाने  व्हेरिटास एक्स्पोर्टस विरुद्ध बँक ऑफ बडोदा (दावा क्र. १९४२/२००७) या प्रकरणामध्ये महत्त्वपूर्ण निकाल दिला आहे. त्यामुळे बँकेत एफडी करण्यापूर्वी या प्रकरणाची माहिती घेणे उचित ठरेल. संबंधित प्रकरणाची थोडक्यात हकीकत अशी सरकारमान्य निर्यातदार असलेल्या वादी कंपनीचे प्रतिवादी बँकेत चालू खाते होते. वादी कंपनीच्या व्यवहारामध्ये अनियमितता आढळल्यामुळे सीमाश...

कारवाई थंड, त्यामुळे  बेकायदा प्लेक्स  झाले  उदंड ऍड. रोहित एरंडे  © कोरोनानंतर जन -जीवन  पूर्वपदावर येऊ लागले आहे आणि जागो जागी दिसणारे फ्लेक्सबाजी देखील.     काही वर्षांपूर्वी  पुण्यात  जुना बाजार चौकात भर दुपारी अनधिकृत होर्डिंग कोसळून २ जणांनी आपले प्राण गमावले आणि ७ जण जखमी झाले. पण  बेकायदा वाहतूक असो, बेकायदा बांधकामे असोत का  बेकायदा प्लेक्स असोत, आपल्याकडे एखाद-दुसरा बळी  गेल्याशिवाय प्रशासन देवतेला जागच येत नाही की  काय असा प्रश्न पडतो. गेले दिड वर्ष कोरोनोच्या निमित्ताने का होईना, फ्लेक्सबाजी बंद पडली होती, पण आता येऊ घातलेल्या   निवडणुकीच्या  किंवा माननीयांचे वाढदिवस, रक्तदानापासून ते गाण्याच्या कार्यक्रमापर्यंत कुठलेतरी 'भव्य' कार्यक्रम आणि त्यासाठीच्या  शुभेच्छांचा वर्षाव करणाऱ्या फ्लेक्सने आपले डोळे दिपून गेले असतील.  बारा महिने अठरा काळ,   अभिनंदन ते सांत्वनपर अश्या वेगवेगळ्या कारणांनी शहरभर लावलेल्या बेकायदा प्लेक्स मुळे  शहराचे सौंदर्य हरवून बसते आणि शहर विद्रु...

भोंगा असो वा कर्णा , कायदा सर्वांना सारखा.. *ऍड. रोहित एरंडे *  जाणते वा अजाणतेपणे, कायदा मोडला गेल्यास "कायद्याचे अज्ञान" हा कधीही बचाव होऊ शकत नाही. हे सर्व सांगण्याचे कारण म्हणजे मशिदींवरील भोंगा आणि हनुमान चालीसा हा वाद शिगेला पोहोचला आहे. त्यावर आता राजकारण सुरु झाले आहे आणि सरकारला देखील नियमावली करायला भाग पडले आहे. परंतु आधीपासून अस्तित्वात असलेला कायदा बघितला तर तो सर्व जाती-धर्मातील सण -समारंभांना सारखाच लागू होतो. कुठलीही कृती करताना उत्साहाच्या भरात आपल्या हातून कायद्याचा भंग तर होत नाहीना ह्याचे भान राखणे गरजेचे आहे. गेल्या काही वर्षांमध्ये सर्व धर्मीय सण -समारंभांमुळे होणाऱ्या त्रासांविरुद्ध अनेक जनहित याचिका दाखल होत आहेत आणि त्यावर मुंबई उच्च न्यायालायने, सर्वोच्च न्यायालयाच्या पूर्वीच्या निकालांचा आधार घेऊन, दिलेले निकाल खूपच स्पष्ट आहेत. परत ह्या निकालांच्या अंमलबजावणीसाठी न्यायालये प्रचंड आग्रही देखील आहेत. काही वर्षांपूर्वी दही हंडी हा साहसी खेळ आहे की नाही आणि दही हंडीसाठी किती थर लावावे ह्या बाबतीत प्रकरणे पार सर्वोच्च न्यायालयात पोहो...

  "ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेट मिळेपर्यंत मेंटेनन्स भरण्याची जबाबदारी बिल्डरवरच"  "करारामध्ये दिलेल्या मुदतीमध्ये बांधकाम पूर्ण करून ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह  (भोगवटा प्रमाणपत्र) फ्लॅटचा ताबा देणे हे बिल्डरचे कायदेशीर कर्तव्य आहे आणि त्यात कसूर झाल्यास त्याला "डेफिशिअन्सी इन सर्व्हिस" म्हणत  येईल  -  मा.  राष्ट्रीय ग्राहक आयोग.  ऍड.  रोहित एरंडे.  © "करारामध्ये दिलेल्या मुदतीमध्ये बांधकाम पूर्ण करून ऑक्युपन्सी सर्टिफिकेटसह  (भोगवटा प्रमाणपत्र) फ्लॅटचा ताबा देणे हे बिल्डरचे कायदेशीर कर्तव्य आहे आणि त्यात कसूर झाल्यास त्याला "डेफिशिअन्सी इन सर्व्हिस" असेच म्हणावे लागेल आणि त्याकरिता बिल्डरने फ्लॅट ग्राहकांना नुकसान भरपाई द्यावी " असा महत्वपूर्ण निकाल नुकताच  राष्ट्रीय ग्राहक आयोगाच्या डॉ. एस.एम. कंटीकर आणि  श्री. बिनोय कुमार ह्यांच्या खंडपीठाने 'मधुसूदन रेड्डी व इतर  विरुद्ध . व्हीडीबी व्हाईटफील्ड डेव्हलपमेंट  प्रा.लि'. (तक्रार अर्ज क्र. ७६३/२०२०) ह्या याचिकेवर दिला.  ह्या केसची थोडक्यात हकीकत बघू या. करारापासून २२ म...

"कर्जाची वसुलीही कायदेशीर मार्गानेच झाली पाहिजे, बळाचा वापर करून नाही" : मा. सर्वोच्च न्यायालय ऍड. रोहित एरंडे. Ⓒ प्रसंग एक : कर्जाच्या वसुलीसाठी एका वित्तीय कंपनीने कर्जदाराचे कथित अश्लील व्हिडीओ करून ते व्हायरल  धमकी दिल्यामुळे कर्जदाराने आत्महत्या केली.  प्रसंग दोन : कर्जाचे हप्ते फेडू न शकल्यामुळे ट्रक फायनान्स कंपनीच्या वसुली पथकाने ट्र्क जप्त करून नेल्यामुळे ट्रक चालकाची आत्महत्या.  प्रसंग तीन : गृहकर्जाचे हप्ते थकले  त्यामुळे घरातील टी .व्ही., फ्रिज अश्या  वस्तूच उचलून नेल्या.  अश्या स्वरूपाच्या बातम्या हल्ली ऐकण्यात येऊ लागल्या आहेत. मात्र असे अनेक प्रसंग घडले असतील ज्याच्या बातम्या झालेल्या नाहीत.  घर, गाडी इतकच काय फोन पासून वॉशिंग मशीन पर्यंत सर्वच गोष्टी विकत घेण्याची हौस, इच्छा प्रत्येकाला असते परंतु ह्यासाठी लागणारे पैसे  तयार असतातच असे नाही. त्यासाठी सुलभ कर्ज योजना उपलब्ध असल्याच्या जाहिराती आपण बघत असतो. परंतु कुठल्याही कारणास्तव असे  कर्ज आणि त्यावरील व्याजाची  परतफेड वेळेत   करता आली नाही तर  फायनान्स क...

  मृत्युपत्राबद्दल थोडक्यात, पण महत्वाचे .  ऍड. रोहित एरंडे ©  मृत्यु निश्चित असतो, परंतु त्याची वेळ सर्वात अनिश्चित असते. अश्या अनिश्चिततेचा अनुभव आपण सर्व जण कोरोनाच्या काळात घेत आहोत. त्यातच लॉक-डाऊन मुळे  लोकांच्या आर्थिकस्थिती प्रमाणेच मानसिक स्वास्थ्यावर देखील परिणाम होत आहे. कारण पुढे अजून किती कोरोना लाटा येणार, काय परिस्थिती येणार आहे हे कोणी सांगू शकत नाही आणि त्यामुळे "आमचे मृत्युपत्र करता येईल का " अशी विचारणा लोकांकडून व्हायला सुरुवात झाली आहे. ह्या महत्वाच्या विषयावर कितीही वेळा लिहिले तरी ते कमीच आहे असे जाणवते. सबब ह्या महत्वाच्या विषयाबद्दल आपण थोडक्यात माहिती घेवू. १. भारतीय वारसा कायद्याप्रमाणे कोणत्याही सज्ञान आणि ज्याची मानसिक स्थिती सुदृढ आहे अश्या व्यक्तीस स्वतः च्या स्वकष्टार्जित मिळकती संदर्भात मृत्युपत्र / इच्छापत्रं म्हणजेच WILL करता येते. तर वडिलोपार्जित मालमत्ते मधील आपला अविभक्त हिस्सा देखील मृत्युपत्र द्वारे देता येतो. अजूनतरी इच्छामरणा -संदर्भातील इच्छापत्र करण्यासाठी स्वतंत्र कायदा नाही. देहदान, नेत्रदान करण्याची इच्छा असल्यास हॉस्पिट...

डीम्ड कन्व्हेअन्सला धक्का !! डीम्ड कन्व्हेअन्स मुळे   मिळणारा मालकी हक्क परिपूर्ण नाही.. ?  ॲड. रोहित एरंडे.   © आपल्याकडे बहुतांशी वेळा  बिल्डिंग  बांधताना जमीन मालक बिल्डर बरोबर विकसन करारनामा आणि पॉवर ऑफ ऍटर्नी लिहून देतो  जेणेकरून विकसक / बिल्डर त्या जमिनीवर त्याच्या खर्चाने बिल्डिंग बांधतो आणि फ्लॅट्स विकतो. इथे तांत्रिक दृष्ट्या जमिनीची मालकी मूळ जमीन मालकाकडे रहाते आणि बिल्डिंगचे अधिकार बिल्डर कडे राहतात.  बिल्डिंग बांधल्यानंतर सोसायटी किंवा अपार्टमेंट असोशिएशन स्थापन करून देण्याची जबाबदारी बिल्डरवरती असते.  सोसायटी असेल तर सोसायटीच्या नावाने अश्या  जमिन आणि इमारतीची मालकी तबदील करून देण्याच्या प्रक्रियेला अभिहस्तांतरण (Conveyance) म्हणतात. अपार्टमेंट असेल तर अपार्टमेंट कायद्याखाली  डिड ऑफ डिक्लरेशन नोंदवून सदरील इमारत हि अपार्टमेंट कायद्याच्या तरतुदींना अधीन केली जाते आणि अपार्टमेंट डिड म्हणजेच खरेदी खत झाल्यावर आपोआपच फ्लॅट धारकाला फ्लॅटच्या क्षेत्राप्रमाणे जमिनीत देखील अविभक्त मालकी हक्क मिळतो. परंतु सोसायटीच्या बाबतीत बिल...